Luxusimmobilien diskret vermarkten: Warum die Drohne der heikelste Punkt im ganzen Prozess ist

Luxusimmobilien diskret vermarkten: Warum die Drohne der heikelste Punkt im ganzen Prozess ist

Kurzantwort

Bei einem diskreten Verkauf soll niemand vom Verkauf erfahren — auch die Nachbarn nicht. Genau dort entsteht ein Problem, das selten jemand ausspricht: Wer mit einer Kameradrohne über ein fremdes Wohngrundstück fliegt, braucht dafür in aller Regel die ausdrückliche Zustimmung des Nachbarn. So steht es in § 21h der Luftverkehrs-Ordnung [1]. Und wer diese Zustimmung einholt, muss erklären, warum — womit die Diskretion dahin ist.

Der Ausweg liegt nicht darin, auf Luftaufnahmen zu verzichten. Er liegt in einer Flugplanung, die die Grundstücksgrenze von Anfang an mitdenkt. Wie das geht und worauf Sie bei der Auswahl eines Anbieters achten sollten, steht in diesem Beitrag.

1. Ein sehr kleiner Markt — und deshalb wenig Spielraum für Fehler

Um die Größenordnung einzuordnen, lohnt ein Blick auf echte Zahlen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin wertet alle notariell beurkundeten Immobilienverkäufe der Stadt aus. Belastbarer geht es nicht [2].

Drei Zahlen aus dem aktuellen Bericht:

• Der höchste Einzelkaufpreis 2025 lag bei rund 14,5 Millionen Euro — für ein Villengrundstück im Ortsteil Dahlem [2].

• Das höchste Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser erreichte Grunewald mit durchschnittlich 9.650 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche [2].

• Im gesamten ersten Quartal 2026 wurden in ganz Berlin 555 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft — 8 Prozent weniger als im Vorjahresquartal [2].

Die letzte Zahl ist die wichtigste. 555 Häuser, über zwölf Bezirke und alle Preisklassen verteilt, in drei Monaten. Was davon auf echte Villenlagen wie Grunewald, Dahlem, Nikolassee oder Wannsee entfällt, ist ein kleiner Bruchteil.

Für Ihre Arbeit heißt das: Jedes einzelne Mandat wiegt schwer. Wer zehn Objekte im Jahr vermarktet, kann sich bei keinem davon einen vermeidbaren Fehler leisten — schon gar keinen, der später vor Gericht landet.

2. Warum Eigentümer Diskretion wählen

Diskreter Verkauf — auch Off-Market oder Secret Sale genannt — bedeutet: kein öffentliches Inserat. Das Objekt wird stattdessen einem ausgewählten, geprüften Interessentenkreis gezeigt, oft erst nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung [3].

Die Gründe dafür sind meistens persönlich, nicht wirtschaftlich: eine Erbschaft, eine Trennung, eine Unternehmensnachfolge, ein geschäftlich sensibles Umfeld. Der Verkauf soll von der Lebenssituation getrennt bleiben [3].

Eine Anmerkung zur Ehrlichkeit: Wie verbreitet diskrete Verkäufe im privaten Luxussegment tatsächlich sind, lässt sich nicht seriös beziffern. Der Gutachterausschuss erfasst Preise und Transaktionen, nicht den Vermarktungsweg. Alle kursierenden Prozentangaben stammen von Maklerunternehmen, die selbst in diesem Segment arbeiten. Die Motivesind nachvollziehbar — die Zahlen dahinter sind es nicht.

3. Der Punkt, an dem es klemmt: die Nachbarn

Luxusimmobilien liegen selten frei. Eine Villa in Dahlem, ein Anwesen am Wannsee, ein Grundstück in Kleinmachnow oder am Schwielowsee — sie alle grenzen an andere Wohngrundstücke. Und die sind ihrerseits oft durch hohe Hecken oder Mauern gegen Einblick geschützt.

Was das Gesetz verlangt

§ 21h der Luftverkehrs-Ordnung regelt, wo Drohnen fliegen dürfen. Wohngrundstücke gehören dazu. Der Überflug ist nur in wenigen Fällen erlaubt — praktisch relevant sind zwei [1]:

• Der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte hat ausdrücklich zugestimmt.

• Oder: Die Drohne wiegt höchstens 250 Gramm und kann keine Bild- und Tonaufnahmen machen.

Es gibt noch eine dritte, sehr enge Ausnahme für Fälle, in denen ein Überflug betrieblich zwingend nötig ist und die Zustimmung nicht zumutbar eingeholt werden kann [1]. Auf die sollte sich niemand verlassen, der den Nachbarn einfach hätte fragen können.

Im Klartext: Jede Drohne, die brauchbare Bilder liefert, kann Bild- und Tonaufnahmen machen. Damit fällt die 250-Gramm-Ausnahme weg. Es bleibt die Zustimmung.

Das Luftfahrt-Bundesamt bestätigt diese Einordnung: Wohngrundstücke sind bundesweit geltende geografische Gebiete nach § 21h LuftVO. Wer keine Zustimmung bekommt, kann bei berechtigtem Interesse eine Ausnahmegenehmigung beantragen — allerdings bei der Landesluftfahrtbehörde, nicht beim Luftfahrt-Bundesamt [4].

Und genau da beißt sich die Katze in den Schwanz

Für das Objekt selbst ist die Sache einfach: Ihr Auftraggeber stimmt zu, fertig.

Die Nachbarn sind das Problem. Fragen Sie dort nach einer Überflugerlaubnis, müssen Sie sagen, wofür. Damit weiß die Nachbarschaft, dass an dieser Adresse etwas passiert — bei einem Mandat, dessen einziger Zweck darin bestand, dass genau das nicht passiert.

Der naheliegende Reflex wäre, Luftaufnahmen wegzulassen. Das ist aus zwei Gründen falsch. Erstens verschenken Sie damit die einzige Perspektive, die bei großen Grundstücken, Parkanlagen und Wasserlagen den Wert überhaupt zeigt. Zweitens ist das Problem lösbar — dazu Abschnitt 5.

4. Was passiert, wenn man es falsch macht

Unabhängig vom Luftrecht kann ein Nachbar zivilrechtlich auf Unterlassung klagen. Drei Entscheidungen zeigen, wo die Grenze verläuft [5]:

Der Fall, der schiefging. Ein Mann ließ seine Kameradrohne aus reinem Hobby über das Nachbargrundstück fliegen und machte Echtzeitaufnahmen — während die Lebensgefährtin des Nachbarn im durch Sichtschutz abgeschirmten Garten auf einer Liege lag. Das Amtsgericht Potsdam gab dem Nachbarn recht: Persönlichkeitsrechtsverletzung, Unterlassungsanspruch. Bei einem gegen fremde Blicke geschützten Grundstück wiegt die Privatsphäre schwerer als das Hobby (AG Potsdam, Urteil vom 16.04.2015, Az. 37 C 454/13) [5].

Zwei Fälle, die gut ausgingen. Ein Eigentümer ließ eine Drohne über das Nachbargrundstück fliegen, um sein eigenes Dach für ein Photovoltaik-Angebot zu fotografieren. Das Landgericht Hamburg sah keine Rechtsverletzung: Die wirtschaftliche Verwertung des eigenen Grundstücks wiege schwerer, ein einmaliger Einsatz sei etwas anderes als eine dauerhaft installierte Überwachungskamera (LG Hamburg, Urteil vom 29.10.2025, Az. 315 O 151/25, rechtskräftig). Ähnlich entschied das Amtsgericht München im Fall einer Dachvermessung für eine energetische Sanierung — der betroffene Bewohner war vorher per Aushang informiert worden (AG München, Beschluss vom 05.01.2026, Az. 222 C 2/26) [5].

Das Muster dahinter

Der Fachverlag Haufe fasst die Linie so zusammen: Wer mit einer Kameradrohne fremde Grundstücke überfliegt, muss normalerweise damit rechnen, dass Nachbarn erfolgreich auf Unterlassung klagen. Eine Ausnahme kommt bei einem triftigen Grund in Betracht. Ausdrücklich empfohlen wird dabei, den Nachbarn vorab zu informieren und die Kamera so einzustellen, dass das Nachbargrundstück nicht aufgezeichnet wird [5].

Drei Faktoren entscheiden also: der Zweck, die Häufigkeit — und ob fremde Bereiche überhaupt im Bild landen.

Ob Vermarktungsaufnahmen für einen Immobilienverkauf denselben Rang haben wie Dacharbeiten an der eigenen Immobilie, ist bislang nicht gerichtlich geklärt. Es wäre riskant, das anzunehmen.

5. Die Lösung ist fliegerisch, nicht juristisch

Wenn die Drohne das Nachbargrundstück nie überfliegt und die Kamera es nie erfasst, ist das Problem weg. Keine Zustimmung nötig, kein Angriffspunkt.

Das klingt banal, ist es aber nicht — es verlangt eine andere Herangehensweise als „hochsteigen und einmal rundherum". Und es ist ausgerechnet bei den Objekten am besten machbar, bei denen Diskretion am wichtigsten ist: Ein 1.700-Quadratmeter-Grundstück in Dahlem bietet dafür schlicht mehr Raum als ein Reihenhaus.

Was dazugehört:

• Die Grundstücksgrenze vorher kennen, nicht vor Ort schätzen. Bei ungewöhnlich geschnittenen Grundstücken hilft ein Blick in den Lageplan.

• Die Kamera führt den Nachbarn nicht mit. Ein weiter Schwenk in 80 Metern Höhe nimmt zwangsläufig fremde Gärten mit ins Bild — auch wenn die Drohne selbst brav über dem eigenen Grundstück bleibt.

• Enge Flugprofile beherrschen. Ein senkrechter Steigflug mit nach unten geneigter Kamera liefert die Grundstücksübersicht, ohne die Nachbarschaft zu zeigen. Das verlangt präzises Fliegen statt großer Kreise.

• Die allgemeinen Regeln einhalten. In der offenen Kategorie gilt eine maximale Höhe von 120 Metern [6]. In der Unterkategorie A2 sind 30 Meter horizontaler Abstand zu unbeteiligten Personen einzuhalten (5 Meter im Langsamflugmodus), in A3 sogar 150 Meter zu Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Erholungsgebieten [7].

• Dokumentieren. Wer belegen kann, wo die Drohne war und was die Kamera erfasst hat, steht im Streitfall deutlich besser da.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung — erfunden, kein realer Fall: Eine Maklerin vermarktet eine Villa in Nikolassee ohne öffentliches Inserat. Das Grundstück grenzt an drei Seiten an bewohnte, durch hohe Hecken abgeschirmte Nachbargrundstücke. Statt dort um Überflugerlaubnis zu bitten — was den Verkauf publik machen würde —, wird der Flug so geplant, dass die Drohne ausschließlich über dem Grundstück des Auftraggebers bleibt und die Kamera beim Aufstieg nach unten zeigt. Die Weitwinkelbilder entstehen erst über den Baumkronen, mit Blick auf das Objekt statt in die Nachbarschaft. Die Diskretionszusage hält, das Material ist brauchbar.

6. Woran Sie erkennen, ob Ihr Anbieter das im Griff hat

Hier liegt die unangenehmste Eigenschaft des ganzen Themas: Man sieht es dem Ergebnis nicht an. Ein Video, das mit sauberer Flugplanung entstanden ist, sieht aus wie eines, bei dem einfach drauflosgeflogen wurde. Der Unterschied zeigt sich erst, wenn ein Nachbar sich meldet — und dann sitzt Ihr Verkäufer mit dem Problem da, nicht der Anbieter.

Deshalb ist „hat bisher immer funktioniert" kein Qualitätsnachweis. Es heißt nur, dass sich bisher niemand beschwert hat.

Fünf Fragen, die ein Anbieter, der routiniert damit umgeht, in jeweils zwei Sätzen beantworten kann:

• Sind Sie als Betreiber beim Luftfahrt-Bundesamt registriert? Diese Registrierung ist Pflicht, sobald die Drohne mit einer Kamera ausgestattet ist [4].

• Welchen Kompetenznachweis haben Sie — und für welche Unterkategorie? Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Gewicht und geplantem Abstand zu Personen erheblich [7].

• Wie sind Sie versichert, und gilt die Police für gewerbliche Nutzung? Eine Haftpflichtversicherung ist für Drohnen gesetzlich vorgeschrieben (§ 43 Absatz 2 Luftverkehrsgesetz) [8]. Viele private Policen greifen bei gewerblichen Aufträgen nicht.

• Wie stellen Sie sicher, dass wir keine Nachbargrundstücke überfliegen? Wer darauf mit „das machen wir immer so" antwortet, hat die Frage nicht verstanden.

• Bekomme ich im Zweifel eine Dokumentation des Flugs?

Das sind keine Fangfragen. Es sind die Punkte, die im Streitfall zählen — und es kostet Sie fünf Minuten, sie vor der Beauftragung zu stellen.

7. Checkliste für diskrete Mandate mit Luftaufnahmen

• Liegt die schriftliche Zustimmung des Auftraggebers zum Überflug seines eigenen Grundstücks vor?

• Ist die Grundstücksgrenze vor dem Termin geklärt?

• Lässt sich das gewünschte Bildergebnis ohne Überflug der Nachbarn erreichen? Falls nein: Passt eine Nachbaranfrage zur Diskretionszusage — oder muss das Bildkonzept angepasst werden?

• Erfasst die Kamera in keiner Einstellung fremde Gärten, Terrassen, Balkone oder Fenster?

• Ist der Flugort auf Geo-Zonen geprüft [4]?

• Kann der Pilot Registrierung, Qualifikation und gewerbliche Versicherung nachweisen?

• Ist dokumentiert, wann, wo und womit geflogen wurde?

• Ist die Weitergabe des fertigen Materials kontrolliert, damit die Diskretion auch nach dem Dreh gilt?

Fazit

Diskretion und gute Bilder schließen sich nicht aus. Aber sie geraten an einer sehr konkreten Stelle in Konflikt: bei der Drohne. Die Zustimmungspflicht aus § 21h LuftVO und die Rechtsprechung zum Persönlichkeitsrecht der Nachbarn machen aus einer scheinbar simplen Luftaufnahme eine Planungsaufgabe.

Die gute Nachricht: In den meisten Fällen ist das lösbar, weil großzügige Grundstücke genug Raum für eine saubere Flugführung lassen. Vorausgesetzt, es fliegt jemand, für den die Grundstücksgrenze ein Planungsparameter ist und keine Formalie.

Bei Sky-Memories übernimmt Patrick alle Luftaufnahmen — Konzeption, Aufnahme und die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben. Sky-Memories arbeitet mit registrierten Drohnenpiloten mit EU-Kompetenznachweis, ausdrücklich für die gewerbliche Nutzung zugelassen und mit einer Haftpflichtversicherung bis 50 Millionen Euro abgesichert. Alle Flüge erfolgen genehmigungskonform und versichert. Schnitt, Farbe und Ton verantwortet Thomas.

Wenn Sie ein Objekt in Berlin oder Brandenburg vertraulich vermarkten und dabei nicht auf Luftaufnahmen verzichten wollen: Sprechen Sie uns auf die Flugplanung an, bevor der Vermarktungsprozess anläuft. Je früher die Grenzen geklärt sind, desto weniger muss am Bildkonzept nachträglich korrigiert werden.

Quellenverzeichnis

[1] Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: Luftverkehrs-Ordnung (LuftVO), § 21h — Geografische Gebiete für UAS. Amtliche Fassung im Portal „Gesetze im Internet". Verwendet für: Zustimmungspflicht beim Überflug von Wohngrundstücken, 250-Gramm-Ausnahme, enge Ausnahme für betrieblich zwingende Überflüge (Absatz 3 Nummer 7). Link

[2] Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin / Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (Pressemitteilung vom 31.07.2026): Der Berliner Immobilienmarkt zeigt sich 2025 in den Preisen stabil. Grundlage ist der Immobilienmarktbericht 2025/2026, der alle notariell beurkundeten Berliner Immobilienverkäufe auswertet. Verwendet für: höchster Einzelkaufpreis 2025 (rd. 14,5 Mio. €, Dahlem), höchstes Preisniveau Ein-/Zweifamilienhäuser (Grunewald, 9.650 €/m² Wohnfläche), Transaktionszahl Ein-/Zweifamilienhäuser Q1 2026 (555 Kauffälle, −8 %). Link

[3] München Sotheby's International Realty (04.06.2026): Diskreter Luxusimmobilien Verkauf München: Wenn Vertraulichkeit zur Verhandlungsgrundlage wird. Verwendet für: Begriffsdefinition Off-Market/Secret Sale und typische Verkäufermotive. Einordnung: Eigenpublikation eines Maklerunternehmens mit wirtschaftlichem Interesse am Thema; im Text als Praxisbeobachtung gekennzeichnet, nicht für Marktzahlen verwendet. Link

[4] Luftfahrt-Bundesamt (LBA): Drohnen — FAQ Allgemeine Informationen. Verwendet für: Wohngrundstücke als geografische Gebiete nach § 21h LuftVO, Zuständigkeit der Landesluftfahrtbehörden für Ausnahmegenehmigungen, Registrierungspflicht für Betreiber kameratragender Drohnen. Link

[5] Haufe / Ass. jur. Harald Büring (18.06.2026): Photovoltaik: Drohnenflug über Nachbargrundstücke erlaubt?Fachbeitrag mit Auswertung dreier Gerichtsentscheidungen. Verwendet für: AG Potsdam, Urteil v. 16.04.2015, Az. 37 C 454/13; LG Hamburg, Urteil v. 29.10.2025, Az. 315 O 151/25 (rechtskräftig); AG München, Beschluss v. 05.01.2026, Az. 222 C 2/26; sowie die zusammenfassende Einschätzung zu triftigem Grund, Vorabinformation und Kameraeinstellung. Link

[6] Bundesministerium für Verkehr: EU-Regelungen für Drohnen. Verwendet für: maximale Betriebshöhe von 120 Metern in der offenen Kategorie. Link

[7] Luftfahrt-Bundesamt (LBA): Anforderungen an Fernpiloten für den Betrieb eines UAS in der „offenen" Kategorie.Verwendet für: Mindestabstände in A2 (30 m, im Langsamflugmodus 5 m) und A3 (150 m zu Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Erholungsgebieten), unterschiedliche Kompetenznachweise je Unterkategorie. Link

[8] Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: Luftverkehrsgesetz (LuftVG), § 43 — Haftpflichtversicherung.Verwendet für: gesetzliche Versicherungspflicht des Halters eines Luftfahrzeugs (Absatz 2). Link

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