Zwischen Preisschock und Chancen für Immobilien-Vermarktung

Einleitung

Der deutsche Immobilienmarkt ist 2025 von widersprüchlichen Entwicklungen geprägt. Auf der einen Seite bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in vielen Städten extrem hoch, auf der anderen Seite bricht der Neubau massiv ein. Die Folge sind steigende Mieten und ein Markt, der für Käufer, Verkäufer und Makler gleichermaßen Chancen wie Herausforderungen bereithält. In diesem Artikel betrachten wir die aktuelle Lage auf dem Mietmarkt, beleuchten die Ursachen des Wohnungsmangels und zeigen auf, wie sich Marktteilnehmer jetzt strategisch positionieren können.

1. Aktuelle Mietpreisentwicklung

Die Mietpreise in Deutschland steigen auch 2025 weiter. Besonders deutlich wird das in den Metropolen, während ländlichere Regionen teils stabile Werte zeigen. Der bundesweite Mietindex lag im zweiten Quartal 2025 um 3,5 % höher als im Vorjahr – ein klares Signal dafür, dass die Dynamik nicht nachlässt.

Im Bestand liegt die durchschnittliche Miete aktuell bei 8,74 €/m², in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg jedoch deutlich darüber. In den Metropolen zahlen Mieter im Durchschnitt 14,56 €/m². Neubauwohnungen sind noch einmal deutlich teurer: Bundesweit werden 13,04 €/m² aufgerufen, in Berlin bereits 20,36 €/m² und in München sogar 26,04 €/m².

Die Zahlen zeigen klar: Wer in den großen Städten mieten möchte, zahlt inzwischen Höchstpreise. Für Verkäufer bietet das Chancen, für Käufer bedeutet es wachsenden Druck, schnell und klug zu handeln.

2. Wohnungsmangel: Ursachen und Folgen

Dass die Mieten steigen, ist kein Zufall, sondern die direkte Folge eines massiven Wohnungsmangels. Aktuell fehlen in Deutschland rund 600.000 Wohnungen – und dieser Fehlbestand wächst weiter. Das Problem liegt vor allem im Einbruch des Neubaus: 2024 wurden lediglich 233.300 Wohnungen genehmigt, was einem Rückgang von 16,8 %gegenüber dem Vorjahr entspricht. Noch dramatischer sieht es bei den Fertigstellungen aus – sie sanken um 17,5 % auf nur 257.200 Wohnungen.

Gleichzeitig wächst die Bevölkerung leicht weiter. Im Jahr 2024 kamen 121.000 Menschen hinzu. Besonders stark steigt die Zahl der Einpersonenhaushalte, die inzwischen rund 42 % aller Haushalte ausmachen. Das erhöht den Bedarf an kleineren Wohnungen zusätzlich.

Auch die Baukosten sind ein Treiber: Im Februar 2025 lagen sie um 2,7 % höher als im Vorjahr. Damit wird das Bauen für viele Unternehmen schlicht unrentabel, was den Engpass weiter verschärft.

Deutschland baut zu wenig und gleichzeitig wächst die Nachfrage. Das führt dazu, dass Bestandsimmobilien immer wertvoller werden – ein klarer Vorteil für Eigentümer und Verkäufer.

3. Politik, Zinsen und Förderung

Neben Angebot und Nachfrage spielt auch die Politik eine wichtige Rolle. Die Europäische Zentralbank hält den Leitzins im Juli 2025 bei 3,25 %, was dazu führt, dass Bauzinsen aktuell auf einem vergleichsweise stabilen Niveau von 3,0–3,2 % liegen (10 Jahre Zinsbindung). Für Käufer bedeutet das wieder mehr Planbarkeit bei Finanzierungen.

Auf der regulatorischen Seite wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Sie gilt weiterhin für Bestandswohnungen, Neubauten ab 2014 sind jedoch ausgenommen. Für Investoren ist das ein klarer Vorteil, da sie bei Neubauten die Mieten frei festlegen können.

Auch im sozialen Wohnungsbau bewegt sich etwas: 2024 wurden 62.000 neue Förderwohnungen geschaffen. Zudem gibt es steuerliche Anreize für Neubau, insbesondere die degressive Abschreibung (AfA) von bis zu 6 %, die Investoren finanziell entlasten soll.

Zinsen sind wieder kalkulierbar, doch Regulierungen im Bestand bleiben streng. Neubau wird gefördert, allerdings reicht das bisher nicht aus, um den Wohnungsmangel wirklich zu lindern.

4. Chancen für Verkäufer

Für Eigentümer, die jetzt verkaufen wollen, ist die Ausgangslage günstig. Vor allem in guten Lagen lassen sich stabile bis steigende Preise durchsetzen. Käufer sind zwar vorsichtiger geworden, doch die hohe Nachfrage sorgt dafür, dass attraktive Objekte weiterhin zügig verkauft werden können.

Wichtig ist jedoch, Immobilien professionell zu präsentieren. Ein reines Exposé mit Zahlen reicht längst nicht mehr aus. Potenzielle Käufer möchten Emotionen spüren und sich vorstellen können, wie es ist, in der Immobilie zu leben. Genau hier spielen Immobilienvideos und virtuelle Rundgänge ihre Stärke aus. Studien und Portale zeigen, dass Objekte mit Videos deutlich mehr Klicks und Anfragen erhalten – oft bis zu 70 % mehr.

Verkäufer, die ihre Immobilie mit starken Bildern und Videos inszenieren, erhöhen nicht nur die Nachfrage, sondern auch die Chance, einen besseren Preis zu erzielen.

5. Chancen für Käufer und Investoren

Auf den ersten Blick wirkt der Markt für Käufer angespannt, doch gerade jetzt eröffnen sich Chancen. Mit Bauzinsen von 3,0–3,2 % sind Finanzierungen wieder kalkulierbarer als noch vor zwei Jahren, als viele Banken über 4 % verlangten. Wer clever vorgeht, kann so attraktive Objekte langfristig sichern.

Besonders interessant sind Standorte mit geringer Neubautätigkeit, aber starker Mietdynamik. Kleinere Wohnungen – insbesondere 1- bis 2-Zimmer-Objekte – gewinnen an Bedeutung, da die Zahl der Einpersonenhaushalte stark steigt. Neubauten(nach 2014) bleiben für Investoren besonders attraktiv, da sie von der Mietpreisbremse ausgenommen sind.

Käufer sollten strategisch denken: Lagen mit knappem Angebot und hoher Nachfrage bieten langfristig stabile Renditen.

6. Vermieter und Bestandshalter

Vermieter und Bestandshalter sind derzeit die großen Gewinner. Mieten stiegen 2025 um 3,5 % im Vergleich zum Vorjahr, was den Cashflow verbessert. Gleichzeitig lohnt es sich, in die Zukunft zu investieren: Energetische Sanierungen werden staatlich gefördert und erhöhen den Immobilienwert langfristig. Lesen sie dazu auch unseren Blog Energetische Sanierung.

Die Kombination aus steigenden Mieten, staatlicher Unterstützung und stabileren Baukosten sorgt dafür, dass sich Investitionen in den Bestand mehr lohnen als je zuvor. Mit der neuen degressiven Abschreibung lassen sich auch Neubauprojekte für Vermieter wieder rentabler darstellen.

Bestandshalter profitieren doppelt: von höheren Mieten und von Förderprogrammen, die Modernisierungen und Neubau erleichtern.

7. Warum Videos jetzt entscheidend sind

Immobilien lassen sich heute nicht mehr nur über Datenblätter verkaufen. Käufer möchten Emotionen, eine Geschichte und ein Gefühl für den Raum. Genau hier machen Videos den Unterschied. Sie vermitteln Atmosphäre, zeigen die Immobilie aus allen Perspektiven – und bleiben beim Interessenten länger im Gedächtnis.

Internationale Studien belegen, dass Listings mit Videos bis zu 95 % mehr Engagement erzeugen als klassische Inserate. Verkäufer profitieren von einer höheren Reichweite und schnellerem Abschluss, Makler von einem professionellen Auftritt und Alleinaufträgen.

Wer heute auf Immobilienvideos setzt, hebt sich klar vom Wettbewerb ab – und verkauft schneller, besser und oft zu einem höheren Preis.

8. Konkrete Schritte

Für Verkäufer bedeutet das: Preise realistisch ansetzen, alle Unterlagen wie Energieausweise oder Mietspiegel bereithalten und die Immobilie mit einem professionellen Video präsentieren. Käufer wiederum sollten Finanzierungsspielräume prüfen, auf langfristige Zinsbindungen setzen und den Fokus auf kleine Wohnungen und Lagen mit geringer Neubautätigkeit legen. Vermieter schließlich profitieren, wenn sie Modernisierungen mit staatlichen Förderungen kombinieren und Leerstände durch innovative Vermarktung, etwa Video-Leasing, schneller abbauen.

Jede Marktseite hat klare Handlungsoptionen. Wer sie jetzt umsetzt, verschafft sich einen entscheidenden Vorteil.

9. Risiken im Blick behalten

Natürlich gibt es auch Risiken. Die deutsche Wirtschaft schwächelt, das Bruttoinlandsprodukt ging im zweiten Quartal 2025 um 0,2 % zurück. Politische Eingriffe wie die verlängerte Mietpreisbremse setzen Investoren unter Druck. Und auch die Baupreise steigen trotz leichter Stabilisierung weiter.

Ohne Risikokalkulation geht es nicht. Wer langfristig erfolgreich sein will, muss konservative Annahmen treffen und Reserven einplanen.

Fazit

Der deutsche Immobilienmarkt bleibt angespannt. Steigende Mieten und Wohnungsmangel schaffen Probleme, eröffnen aber auch Chancen für alle, die klug agieren. Verkäufer können mit professioneller Präsentation Höchstpreise erzielen, Käufer profitieren von stabileren Zinsen und Investoren sichern sich Renditen durch geschickte Standortwahl. Entscheidend ist, wie Immobilien präsentiert werden – und hier sind Videos das wirkungsvollste Werkzeug.

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