Mietrecht II 2026: Was die Reform für Vermieter bedeutet

Mietrecht II: Was die geplante Reform für Vermieter und Makler bedeutet

Was ist „Mietrecht II" – eine Kurzantwort

„Mietrecht II" ist der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (BT-Drucksache 21/6807), den der Bundestag am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten hat [1][2]. Er deckelt Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten, reguliert erstmals gesetzlich den Möblierungszuschlag, begrenzt Kurzzeitmietverträge auf sechs bis acht Monate und weitet die Schonfristzahlung auf ordentliche Kündigungen aus [3]. Beschlossen ist davon noch nichts – das Gesetz befindet sich in der Ausschussberatung, ein Inkrafttreten wird frühestens im Herbst 2026 erwartet [3].

Für Makler und Eigentümer in Berlin und Brandenburg lohnt sich der genaue Blick trotzdem schon jetzt: Große Teile der Region gelten bereits als „angespannter Wohnungsmarkt" – genau dort, wo die neuen Regeln am stärksten greifen würden. Wie sich die Mieten in der Region aktuell tatsächlich entwickeln, lesen Sie in unserem Artikel Mietpreise in Deutschland 2026.

1. Wo das Gesetzgebungsverfahren gerade steht

Der Weg zu „Mietrecht II" zieht sich bereits seit fast einem Jahr durch die politischen Institutionen:

• 16.09.2025: Eine Expertenkommission aus Mieter- und Vermieterseite, Wissenschaft und Rechtsprechung nimmt im Bundesjustizministerium ihre Arbeit auf

• 08.02.2026: Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) unter Ministerin Dr. Stefanie Hubig veröffentlicht den Referentenentwurf [3]

• 12.06.2026: Der Bundesrat nimmt Stellung und mahnt einen ausgewogeneren Interessenausgleich zwischen Vermietenden und Mietenden an; die Bundesregierung hält an ihrem Entwurf fest [3]

• 29.04.2026: Das Bundeskabinett beschließt den Regierungsentwurf – nach eigenen Angaben nach „zähem Ringen" innerhalb der Koalition [4]

• 01.07.2026: Bundeskanzler Friedrich Merz übersendet den Entwurf (Drucksache 21/6807) an den Bundestag [3]

• 09.07.2026: Erste Lesung im Bundestag; die Vorlage wird an den federführenden Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen [1][2]

Es folgen nun Ausschussberatungen, eine öffentliche Anhörung sowie die zweite und dritte Lesung, bevor der Bundesrat sich gegebenenfalls erneut damit befasst und das Gesetz verkündet werden kann [3]. Wichtig für die Beratung von Mandanten und Kunden: Der Entwurf selbst enthält an der entscheidenden Stelle noch keinen festen Termin für das Inkrafttreten, sondern nur einen Platzhalter [3]. Als Richtwert kursiert in mehreren Fachquellen der Herbst 2026 – belastbar ist das aber erst nach der Verkündung.

2. Die fünf zentralen Änderungen im Überblick

Kurzzeitmiete wird zeitlich fest begrenzt (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E): Bislang galt für Wohnraum „zum vorübergehenden Gebrauch" keine feste zeitliche Grenze – die Rechtsprechung urteilte im Einzelfall. Künftig soll die Ausnahme von den Mieterschutzvorschriften grundsätzlich nur noch für maximal sechs Monate gelten, mit einer einmaligen Verlängerungsmöglichkeit auf bis zu acht Monate bei nachträglich längerem, aber weiterhin vorübergehendem Bedarf [3][4]. Wird diese Grenze überschritten, greifen ab diesem Zeitpunkt sämtliche Mieterschutzvorschriften – einschließlich der Mietpreisbremse [3].

Möblierungszuschlag wird erstmals gesetzlich geregelt (§ 556d Abs. 1a, § 556g Abs. 1b BGB-E): Bisher orientierte sich ein zulässiger Möblierungszuschlag zwar laut Rechtsprechung am Zeitwert der Möbel, eine gesetzliche Regelung fehlte. Künftig gilt: angemessen ist ein Zuschlag von höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Einrichtung pro Monat. Für vollständig möblierte Wohnungen wird vereinfachend ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der unmöblierten Vergleichsmiete vermutet, ohne dass der Zeitwert im Einzelnen berechnet werden muss [3]. Neu ist zudem eine Pflicht, den Zuschlag dem Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert offenzulegen – unterbleibt das, gilt die Wohnung bei der zulässigen Miethöhe bis zu zwei Jahre lang als unmöbliert [3].

Indexmiete wird in angespannten Gebieten gedeckelt (§ 557b Abs. 4 BGB-E): Bislang begrenzt die Mietpreisbremse bei Indexmietverträgen nur die Ausgangsmiete; spätere Erhöhungen folgten unbegrenzt der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Künftig soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten: Übersteigt der Preisindex innerhalb eines Jahres 3 Prozent, wird nur die Hälfte des darüberliegenden Anteils bei der Mieterhöhung berücksichtigt [3]. Bei einem VPI-Anstieg von 5 Prozent wären demnach nur noch 4 Prozent Mieterhöhung zulässig, statt der vollen 5 Prozent [3][5].

Schonfristzahlung wirkt künftig auch bei ordentlicher Kündigung (§ 573 Abs. 4 BGB-E): Wer als Mieter rückständige Miete vollständig innerhalb der Schonfrist nachzahlt, macht bisher nur eine fristlose Kündigung unwirksam – eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung blieb bestehen. Künftig soll die vollständige Nachzahlung einmalig pro Mietverhältnis auch die ordentliche Kündigung heilen [3]. Für die in der Praxis verbreitete „Doppelkündigung" von Vermietern verliert das an Wirkung.

Modernisierungsumlage: höhere Wertgrenze fürs vereinfachte Verfahren (§ 559c Abs. 1 BGB-E): Das vereinfachte Berechnungsverfahren für Modernisierungsmieterhöhungen gilt bislang bis 10.000 Euro Kosten pro Wohnung – unverändert seit 2019. Die Wertgrenze soll auf 20.000 Euro angehoben werden, um der allgemeinen Preisentwicklung Rechnung zu tragen [3].

Gestuftes Inkrafttreten: Der Entwurf sieht vor, dass die meisten Regelungen am Tag nach der Verkündung gelten – für Kurzzeitmiete und Möblierungszuschlag jedoch erst am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Monats, also mit rund drei bis vier Monaten Vorlauf für Vermieter [3]. Für vor Inkrafttreten geschlossene Verträge soll bei Kurzzeitmiete, Möblierungszuschlag und Auskunftspflicht grundsätzlich das bisherige Recht weiter anwendbar bleiben [3].

3. Was das konkret für Berlin und Brandenburg bedeutet

Die Indexmieten-Deckelung und mehrere andere Neuregelungen gelten ausdrücklich nicht bundesweit, sondern nur dort, wo eine Landesregierung per Rechtsverordnung einen „angespannten Wohnungsmarkt" bestimmt hat [3]. Für die Kernregion von Sky-Memories ist das keine theoretische Frage:

• Berlin hat mit der Mietenbegrenzungsverordnung vom 11. November 2025 das gesamte Stadtgebiet erneut als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt – gültig vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 [6]. Träte die Indexmieten-Deckelung von „Mietrecht II" in Kraft, würde sie damit in ganz Berlin greifen.

• Brandenburg hat die Zahl der erfassten Kommunen mit der neuen Verordnung ab 1. Januar 2026 von 19 auf 36 Städte und Gemeinden fast verdoppelt [7]. Darunter sind mehrere Orte mit direktem Bezug zum Sky-Memories-Einzugsgebiet: Kleinmachnow, Potsdam, Teltow, Stahnsdorf sowie – im Landkreis Teltow-Fläming – Ludwigsfelde, Blankenfelde-Mahlow und Großbeeren [7].

Für Makler und Vermieter in diesen Gebieten bedeutet das konkret:

• Wer Indexmietverträge in Kleinmachnow, Potsdam oder Ludwigsfelde abschließt oder verwaltet, sollte die geplante 3-Prozent-Schwelle schon jetzt in die Kalkulation künftiger Mieterhöhungen einbeziehen – auch wenn sie noch nicht gilt

• Wer möblierte Wohnungen oder Kurzzeitvermietungen in der Region anbietet, etwa für Pendler oder internationale Fachkräfte, sollte Inventarlisten mit Anschaffungswert und Kaufdatum der Möblierung führen – ohne diese Dokumentation lässt sich ein zulässiger Zuschlag im Streitfall kaum belegen [3]

• Außerhalb der 36 Brandenburger Gemeinden – etwa in weiten Teilen des ländlichen Umlands – würden die Indexmiete-Deckelung und die Kurzzeitmiete-Regelung mangels Gebietsausweisung zunächst nicht greifen

4. Zwei Perspektiven: Wie die Branche auf den Entwurf reagiert

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte die erste Lesung ausdrücklich. DMB-Präsidentin Melanie Weber-Moritz bezeichnete eine Mietrechtsreform als längst überfällig und die geplanten Regeln zu Indexmieten, Kurzzeitvermietung, möbliertem Wohnen und Schonfristzahlung als richtig, um Umgehungsstrategien beim Mieterschutz zu verhindern – forderte aber gleichzeitig Nachbesserungen im weiteren Verfahren [8].

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) sieht das kritischer. IVD-Präsident Dirk Wohltorf argumentiert, ein pauschaler Deckel schaffe keine einzige neue Wohnung, und verweist darauf, dass Indexmietverträge bundesweit nur rund 2,6 Prozent aller Mietverträge betreffen [9]. Auch der Verbraucherschutzverband „Wohnen im Eigentum" (WiE) übt Kritik: Vorständin Dr. Sandra von Möller befürchtet einen Rückzug privater Vermieter mit spürbaren Folgen für das Wohnungsangebot und verweist darauf, dass private Vermieter mit 64,4 Prozent den größten Teil des deutschen Mietwohnungsbestands stellen [10] – eine Zahl, die im Kontext der jeweiligen Interessenvertretung einzuordnen ist, aber mit anderen Marktbeobachtungen übereinstimmt.

Beide Seiten sind sich zumindest in einem Punkt einig: Das parlamentarische Verfahren ist noch nicht abgeschlossen, und an mehreren Stellschrauben – etwa der genauen Höhe der Indexmieten-Schwelle oder der Schonfrist bei Kurzzeitverträgen – wird in den kommenden Monaten voraussichtlich noch verhandelt.

5. Was Makler und Vermieter jetzt schon tun können

• Vertragsbestand sichten: Welche Objekte liegen in einer der 36 Brandenburger Gemeinden oder in Berlin, wo die Regeln bei Inkrafttreten sofort greifen würden?

• Möblierte Angebote dokumentieren: Eine saubere Inventarliste mit Zeitwerten ist unabhängig vom Ausgang des Verfahrens eine sinnvolle Absicherung

• Kunden realistisch informieren: Ein konkretes Inkrafttretensdatum lässt sich seriös erst nach der Verkündung nennen – wer heute schon feste Zusagen macht, riskiert Enttäuschungen

• Beratung nicht ersetzen: Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall; bei konkreten Vertragsfragen empfiehlt sich der Gang zu einem Fachanwalt für Mietrecht

Fazit

„Mietrecht II" ist noch kein geltendes Recht, aber die Richtung ist klar erkennbar: mehr Transparenz bei möblierten Wohnungen, eine Deckelung bei Indexmieten in angespannten Lagen und ein etwas stärkerer Kündigungsschutz bei Zahlungsverzug. Für Berlin und weite Teile des Brandenburger Umlands – von Potsdam bis Ludwigsfelde – ist das keine abstrakte Bundespolitik, sondern könnte schon im Herbst 2026 den Alltag von Vermietern und Maklern direkt betreffen.

Gerade in einem regulatorisch enger werdenden Markt zählt die Qualität der Vermarktung mehr, nicht weniger: Wo Vermieter bei Zuschlägen, Vertragslaufzeiten und Mieterhöhungen genauer dokumentieren und argumentieren müssen, wird auch die Präsentation der Immobilie selbst zum entscheidenden Faktor, um die passenden Mieter oder Käufer schnell und ohne Leerstand zu finden. Sky-Memories unterstützt Makler und Eigentümer in Berlin und Brandenburg dabei mit professionellen Immobilienvideos und Drohnenaufnahmen, die ein Objekt so zeigen, wie es sich tatsächlich präsentiert – gerade dann, wenn rechtliche Rahmenbedingungen enger werden und die Konkurrenz um gute Mieter und Käufer zunimmt.

Quellenverzeichnis

Alle Quellen mit exakter Fundstelle, damit jede Angabe im Original nachprüfbar ist.

[1] Deutscher Bundestag: „Drei Initiativen für einen besseren Mieterschutz debattiert" (Textarchiv zur Sitzungswoche 28/2026). Verwendet für: Ablauf und Ergebnis der ersten Lesung am 09.07.2026 (Regierungsentwurf 21/6807, Antrag der Linken 21/6924, Gesetzentwurf der Grünen 21/6915), Überweisung an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. bundestag.de/dokumente/textarchiv/2026/kw28-de-mieten-1192548

[2] Deutscher Bundestag, hib-Meldung 542/2026 (02.07.2026): „Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht". Verwendet für: Ziel des Entwurfs laut Bundesregierung, Eckpunkte der Neuregelung zur Kurzzeitvermietung (6, verlängerbar auf 8 Monate). bundestag.de/presse/hib/kurzmeldungen-1193282

[3] Deubner Recht & Praxis (Stand 09.07.2026): „Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II): Alle Änderungen für Anwälte im Überblick". Verwendet für: vollständige Verfahrenschronologie (Referentenentwurf, Bundesrat-Stellungnahme, Kabinettsbeschluss, Übersendung an den Bundestag), alle fünf Änderungen im Detail mit Paragraphen, Übergangsregelungen, gestuftes Inkrafttreten. deubner-recht.de/themen/neues-mietrecht/mietrechtsreform-2026

[4] Haufe (2026): „Mietrechtsreform 2026: Was CDU und CSU noch ändern wollen". Verwendet für: Charakterisierung des Kabinettsbeschlusses vom 29.04.2026 als Ergebnis „zähen Ringens" innerhalb der Koalition, Nachbesserungsforderungen von CDU/CSU bei der ersten Lesung (Schonfrist für säumige Mieter, Kurzzeitmietverträge). haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html

[5] anwalt.de (2026): „Mietrecht II 2026: Möblierungszuschlag, Indexmiete & Kurzzeitmiete – Update zum Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026". Verwendet für: Rechenbeispiel zur Indexmieten-Deckelung (VPI-Anstieg 5 % → zulässige Erhöhung 4 %). anwalt.de/rechtstipps/mietrecht-ii-2026-moeblierungszuschlag-indexmiete-und-kurzzeitmiete-update-zum-kabinettsbeschluss-vom-29-04-2026-271292.html

[6] Land Berlin, Senatskanzlei, Pressemitteilung (11.11.2025): „Mietpreisbremse für ganz Berlin um vier Jahre verlängert". Verwendet für: Bestimmung des gesamten Berliner Stadtgebiets als angespannter Wohnungsmarkt, Geltungsdauer 01.01.2026–31.12.2029. berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615170.php

[7] Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung Brandenburg, Pressemitteilung (25.11.2025): „Kabinett beschließt neue Mietpreisbremse und Kappungsgrenzenverordnung". Verwendet für: Ausweitung von 19 auf 36 Städte und Gemeinden ab 01.01.2026, vollständige Gemeindeliste nach Landkreisen (inkl. Kleinmachnow, Potsdam, Teltow, Stahnsdorf, Ludwigsfelde, Blankenfelde-Mahlow, Großbeeren), 10-Prozent-Grenze bei Neuvermietung, 15-Prozent-Kappungsgrenze. mil.brandenburg.de/mil/de/presse/detail/~25-11-2025-kabinett-mietpreisbremse-und-kappungsgrenzenverordnung

[8] Deutscher Mieterbund, Meldung (09.07.2026): „Mietrechtsreform zur 1. Lesung im Bundestag". Verwendet für:Zitat von DMB-Präsidentin Melanie Weber-Moritz zur Bewertung der ersten Lesung. mieterbund.de/aktuelles/meldungen/mietrechtsreform-zur-1-lesung-im-bundestag

[9] Immobilienverband Deutschland IVD, Pressemitteilung (09.02.2026): „Neue Kappungsgrenzen und weitere Mietrechtsverschärfungen lösen die Mangellage nicht". Verwendet für: Zitat von IVD-Präsident Dirk Wohltorf, Anteil der Indexmietverträge von rund 2,6 Prozent an allen Mietverträgen. ivd.net/bundesverband/neue-kappungsgrenzen-und-weitere-mietrechtsverschaerfungen-loesen-die-mangellage-nicht

[10] Wohnen im Eigentum e.V., Pressemitteilung (30.04.2026): „Mietrechtsnovelle schränkt Handlungsspielräume privater Vermieter:innen weiter ein". Verwendet für: Zitat von WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller, Anteil privater Vermieter von 64,4 Prozent am Mietwohnungsbestand. wohnen-im-eigentum.de/mietrechtsnovelle-schraenkt-handlungsspielraeume-privater-vermieterinnen-weiter-ein

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